“定向降息”、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、退還買(mǎi)房個(gè)稅！24小時(shí)內(nèi)，樓市重磅新政接二連三出臺(tái)，利好一批買(mǎi)房人。
24小時(shí)內(nèi)樓市新政迎來(lái)“三連響”！
9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。
自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退還優(yōu)惠。
同日，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
這已經(jīng)是連續(xù)24小時(shí)內(nèi)，樓市新政三連響了！
就在9月29日晚上，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策：
符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款下限。
政策原文如下：
為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就階段性調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
三大新政連出，對(duì)樓市釋放哪些信號(hào)？
本次的三大樓市新政，可以說(shuō)是多部門(mén)的“組合拳”，釋放樓市信號(hào)明顯，我們一一解析：
首先，對(duì)于本次的定向降息：
1、定向降息必須滿足的“硬條件”：2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。
2、政策并非一攬子，需因城施策：符合條件的城市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定是否降息，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新房首套房貸利率。
按照這一規(guī)定，“2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市”為此次政策調(diào)控的城市范圍。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本次符合條件的城市有23個(gè)，分別是天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
從分布來(lái)看，主要集中在北方、中部和西南部地區(qū)。
當(dāng)然，這些是被納入統(tǒng)計(jì)的70城中符合要求的城市，除此之外，一定還有一大批三四線城市也符合調(diào)控的范疇。
一方面，“定向降息”政策的出臺(tái)，對(duì)于幫助去化二三線城市的庫(kù)存有很大幫助。
另一方面，本次降息，是有時(shí)間限制，截止時(shí)間是2022年年底前，可以看出政策還是堅(jiān)持“房住不炒”的原則。
按照目前5年期以上4.3%，原先首套房最低下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)可以達(dá)到4.1%，如果繼續(xù)下調(diào)的話，將跌破4.1%，根據(jù)媒體梳理統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有80多個(gè)城市執(zhí)行的是4.1%的利率下限。不過(guò)這樣的優(yōu)惠只針對(duì)首套房的剛需群體，二套房利率依舊嚴(yán)控。
可見(jiàn)，央行“定向降息”政策的政策導(dǎo)向非常清晰，就是要支持樓市回歸到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。
其次，對(duì)于首套房公積金利率下調(diào)：
下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后的又一重要金融政策。而本次針對(duì)的是有剛需購(gòu)房需求的購(gòu)房者，體現(xiàn)了官方進(jìn)一步滿足剛需者購(gòu)房需求，降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本的導(dǎo)向，且是全國(guó)范圍內(nèi)。
最后，針對(duì)換房退稅政策：
不同于“定向降息”，換房退稅政策覆蓋率是全國(guó)性的，既有房?jī)r(jià)下跌明顯的三四線城市，也包含北京、上海、廣州等一線及二線熱點(diǎn)城市。
換房退稅政策可以減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅也有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，政策一方面可增加有個(gè)稅房源的流動(dòng)性；另一方面對(duì)于階段性刺激改善性購(gòu)房需求有積極作用。
本次，這三大樓市新政，簡(jiǎn)言之，階段性放寬部分城市首套房貸利率下限以及調(diào)整首套公積金貸款利率，主要傾向于支持剛性購(gòu)房需求；而換房退稅，則主要針對(duì)的是改善性購(gòu)房需求，這三大政策的“組合拳”，是對(duì)中央多次強(qiáng)調(diào)的支持剛性和改善性購(gòu)房需求的落實(shí)。
最低4.2%！西安商貸利率還會(huì)下調(diào)嗎？
據(jù)最新摸底的西安各家銀行的房貸利率情況來(lái)看：西安首套房的房貸利率普遍下“4.3”，多數(shù)在4.2%左右；二套房的房貸利率普遍在5%左右，4.1%的房貸利率已經(jīng)不見(jiàn)身影。
而房?jī)r(jià)方面，9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年#8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。其中，西安新房環(huán)比漲幅0.1%，同比漲幅3.6%。
且根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，西安房?jī)r(jià)自2016年3月上漲以來(lái)，除2021年12月、2022年1月受疫情影響外，雖說(shuō)漲幅有所收窄，但新房?jī)r(jià)格一直在連續(xù)上漲，還有不少熱門(mén)板塊高價(jià)盤(pán)搖號(hào)案例。
僅看房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅，西安便不屬于“定向降息”范圍，但下調(diào)首套公積金貸款利率也起到提振樓市的作用。
雖說(shuō)西安房?jī)r(jià)仍有所上漲，但從入市樓盤(pán)登記、去化情況看，登記量下跌明顯，流搖盤(pán)占比繼續(xù)走高，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化低至個(gè)位數(shù)。目前西安樓市仍在底部徘徊。在此情況下，9月14日，西安一則青年人才驛站購(gòu)房?jī)?yōu)待政策瘋傳，內(nèi)容大致為：研究生以上學(xué)歷的可以申請(qǐng)加入西安青年人才驛站，入站后就可以獲得西安市購(gòu)房指標(biāo)，不需要社保、納稅、戶口。
行業(yè)人士預(yù)測(cè)，也不排除西安的限購(gòu)政策會(huì)有松綁傾向，而體現(xiàn)在房貸方面，可能會(huì)落實(shí)央行下調(diào)首套房貸利率的政策，并對(duì)公積金貸款額度上限進(jìn)行適度上調(diào)，降低購(gòu)房稅費(fèi)等成本。
結(jié)語(yǔ)：今年以來(lái)，房貸利率一再下調(diào)，但對(duì)樓市的幫助似乎十分有限，信心與預(yù)期或許是問(wèn)題的關(guān)鍵，資金成本在生產(chǎn)制造領(lǐng)域也許很重要但對(duì)是否購(gòu)置住房的決策來(lái)說(shuō)絕不是排在首位的，限時(shí)段取消部分城市首套房商貸利率下限、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率或許只是一個(gè)開(kāi)始。
有行業(yè)人士表示，降低房貸利率、降低購(gòu)房成本之外，也不排除接下來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)打出“組合拳”，如降首付，放松五限（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商）等措施。
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